Grondbeleid

Algemeen

In deze paragraaf worden de onderwerpen behandeld zoals voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Conform artikel 16 van het BBV bevat de paragraaf over het grondbeleid ten minste:

een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
een onderbouwing van de geraamde winstneming;
de beleidsuitgangspunten betreffende de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Omschrijving	achterliggend document	Status
Visie op grondbeleid	Nota grondbeleid “Grond als basis voor regie”	Vastgesteld in raadsvergadering febr. 2010
Wijze waarop grondbeleid wordt uitgevoerd	Beschrijving activiteiten in jaarverslag en beleidsbegroting	Vastgesteld in raadsvergadering
actuele prognose van te verwachten resultaten grondexploitatie	1) Jaarrekening en begroting onderdeel grondexploitatie 2) Perspectiefnota 1-1-2016	ad 1) Jaarrekening en begroting jaarlijks door gemeenteraad vastgesteld ad 2) Vastgesteld bij jaarrekening 2015
Onderbouwing geraamde winstneming	Opgenomen nota grondbeleid “Grond als basis voor regie”	Vastgesteld door de raad februari 2010
Beleidsuitgangspunten inzake reserves	Nota reserves en voorzieningen 2016	Vastgesteld door de raad juni 2016
Kostenverhaal	Nota Kostenverhaal 2014	Vastgesteld door de raad juni 2014
Structuurvisie	Structuurvisie 2030	Vastgesteld door de raad november 2012

Dit onderdeel geeft op hoofdlijnen de inhoud weer van de nota grondbeleid “Grond als basis voor regie” vastgesteld door de raad in 2010. Op verzoek van de raad en advies van de accountant wordt deze nota geactualiseerd. Daarnaast zijn er nieuwe financiële spelregels door de commissie BBV vastgesteld per 1 januari 2016 en wordt de gemeente en met name de grondexploitaties vennootschapsbelasting plichtig. Planning is de geactualiseerde nota en de gewijzigde financiële uitgangspunten in het najaar van 2016 aan de raad ter besluitvorming voor te leggen.

Hoofdstukken

Met de Perspectiefnota 2016 wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het grondbeleid en de doelstelling van de grondexploitaties.
Hiervoor is naast het verwachte resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, bepaald welke risico’s op deze complexen worden gelopen.
Aan de hand van de stand van de algemene reserve, voorzieningen, claims, uitgaven op de overige gronden en de exploitatieresultaten van de gronden in exploitatie wordt de vermogenspositie (aanwezig weerstandvermogen) bepaald. Deze stand wordt afgezet tegen het gewenste weerstandvermogen om zodoende te kunnen bepalen hoe de grondexploitatie ervoor staat.

Resultaat

De gezamenlijke grondexploitaties geven een gecalculeerd positief resultaat te zien van ca. € 23,9 mln. Dit is een verbetering van € 1,7 mln. ten opzichte van het opgerente resultaat van 2015 naar startwaarde 1-1-2016 (zie bijlage II).

Hierin zijn de in de slotrapportage opgenomen besluiten verwerkt:

De gehanteerde renteparameters voor de grondexploitatie te verlagen met 0,5%-punt;
De grondexploitaties van De Gilden (complex 030 t/m 034) niet meer te clusteren, maar als individuele grondexploitaties te beschouwen;
De grondexploitatiecomplexen 033 De Gilden – Wisentzone en 508 Ellerveld – Recreatiewoningen per 31-12-2015 af te sluiten.

De door de raad (besluiten in december 2015 en januari 2016) vastgestelde gewijzigde grondexploitatie Scholenzone (complex 123 categorie bijzondere bebouwing), De Voor (complex 240 categorie woningbouw) en de 2 nieuwe exploitaties Ottoplein Hanzekwartier (complex 126 categorie woningbouw) en Poort van Dronten 2e fase (complex 162 categorie bedrijventerrein), zijn verwerkt en opgenomen.

Het behalen van dit verwachte resultaat is uiteraard afhankelijk van veel factoren zoals de verwachte economische ontwikkelingen.
De exploitaties, welke door derden geëxploiteerd worden, zijn hierin niet inbegrepen. Voorbeelden zijn het in 2014 afgeronde woningbouwproject De Kaai, het bedrijventerrein Oldebroekerweg 2e fase in Biddinghuizen en het particuliere deel Poort van Dronten 2e fase (ontwikkeling Staay Food Group).

Risico’s

Om de risico’s die het exploiteren van gronden met zich meebrengen te kunnen opvangen, dient bij de huidige stand van de grondexploitaties een buffer aanwezig te zijn van € 11,7 mln., bestaande uit € 10,8 mln. algehele exploitatierisico’s en € 0,9 mln. projectgebonden risico’s.

Voorzieningen en reserves

Ten behoeve van de grondexploitaties welke een tekort vertonen, dient een voorziening getroffen te worden. Op basis van deze Perspectiefnota moeten de te treffen voorzieningen per 1-1-2016 verhoogd worden met € 0,9 mln.

Weerstandsvermogen

De stand van de reserves, voorzieningen en claims gecorrigeerd met de exploitatieresultaten, de exploitatierisico’s en risico’s op overige gronden geeft het toekomstig weerstandvermogen van de grondexploitaties weer.
Vorig jaar was de stand van het toekomstig weerstandsvermogen € 14,9 mln. Het huidig toekomstig weerstandsvermogen van € 19,9 mln. ligt, ondanks de aanhoudende recessie en de daarvoor opgenomen risico’s, ruim boven het gewenste niveau van € 6,7 mln. (vorig jaar € 7,1 mln.).
Het gewenste weerstandsvermogen is per ultimo 2015 becijferd op € 6,7 mln. Deze is opgebouwd uit 3 jaar rentelasten over de laatst bekende boekwaarde en een component herontwikkelingskosten zijnde 75% van de personeelslasten voor een periode van 3 jaar.

Doordat alle exploitaties in een zelfde uniform rekenschema zijn opgenomen kan eenvoudig een verschillenanalyse met de gegevens van 2015 worden gemaakt. Daarom is de Perspectiefnota in aanvulling op de jaarrekening een instrument waarmee jaarlijks de grondexploitaties nauwlettend kunnen worden geanalyseerd en aangestuurd.

Nadat afwaardering van de te hoge boekwaarden op Overige gronden - NIEGG ten opzichte van de taxatiewaarden van in totaal € 0,06 mln. ten laste van het jaarresultaat is afgeboekt bedraagt het resterende risico voor dit onderdeel € 0,3 mln.
Zoals eerder genoemd in het onderdeel jaarverslag is de totale boekwaarde in 2015 afgenomen met € 0,8 mln. van € 23,4 mln. tot € 22,6 mln. Dit is exclusief het saldo boekwaarden van de VGHS gronden van € 5,6 mln. (2014 € 5,6 mln.).

De komende jaren zijn naast de veranderingen van de financiële spelregels uit het BBV, verplichting VpB wetgeving, de volgende gewijzigde en/of nieuwe gemeentelijke en rijkkaders van toepassing. Het gemeentelijk grondbeleid wordt hierdoor beïnvloedt enerzijds door de faciliterende rol alsmede toepassing van de instrumenten om die rol te kunnen vervullen.

Woonvisie

De raad heeft op 30 juni 2016 de Woonvisie Groeien met kwaliteit 2016 – 2021 vastgesteld. In de woonvisie wordt aangegeven hoe de gemeente aankijkt tegen de opgaven in het woonbeleid en de kwantitatieve en kwalitatieve doelen die zij voor de periode 2016-2021 wil bereiken.

In de woonvisie staan de volgende opgaven centraal.
1.   Een evenwichtige groei.
De komende jaren wil de gemeente zich inspannen om de ruimte die er is om te groeien, optimaal te benutten. De ambitie is gericht op een woningbouwproductie van 250 woningen per jaar. Groei is geen doel op zich, maar instroom van nieuwe inwoners draagt bij aan een vitale gemeenschap en versterkt het draagvlak voor de aanwezige voorzieningen. Dat geldt zowel voor de kern Dronten als voor Swifterbant en Biddinghuizen.
2.   Inspelen op vergrijzing.
Hoewel gezinnen nog steeds de grootste groep vormen, bestaat in 2030 naar verwachting ruim 40 % van de huishoudens in de gemeente uit een huishouden van 55 jaar en ouder. Dit vraagt een woningvoorraad die voldoende toegankelijk is.
3.   Huisvesting van bijzondere (zorg)doelgroepen.
Extra aandacht vraagt de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals: studenten, zorgdoelgroepen, spoedzoekers, tijdelijke arbeidsmigranten, vergunning/statushouders en woonwagenbewoners. De komende jaren nemen meerdere van deze doelgroepen in aantal toe. Voor hen moet voldoende en passende huisvesting beschikbaar zijn. OFW vervult daarin wat ons betreft een grote rol.
4.   Leefbare kernen.
Inwoners van Dronten blijken over het algemeen zeer tevreden over hun woonomgeving. Dat neemt niet weg dat er ook verbeterpunten zijn. In relatie tot het wonen vragen wij nader aandacht voor de spreiding van bijzondere doelgroepen, buurtbemiddeling en het toepassen van het politiekeurmerk veilig wonen.
5.   Ruimte bieden voor particulier opdrachtgeverschap en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)
Dit is voor de gemeente een belangrijke doelgroep; de gemeente wil de individuele woonconsument die voor zelfbouw kiest alle ruimte bieden. Tevens stimuleren en faciliteren CPO- initiatieven.

Grondbeleid van het rijk
De rijksoverheid onderkent diverse ontwikkelingen in relatie tot het grondbeleid. De minister van Infrastructuur en Milieu heeft de kamer in haar brief d.d. 25 november 2015 geïnformeerd over de visie van het kabinet op het grondbeleid in het licht van de maatschappelijke opgaven. In deze brief geeft zij aan hoe ze het instrumentarium voor het grondbeleid wil verbeteren met een Aanvullingswet Grondeigendom, die zal opgaan in de Omgevingswet.
Voor actief grondbeleid geeft de huidige wetgeving al voldoende instrumenten, zoals onteigening, het voorkeursrecht en herverkaveling in het landelijk gebied. Deze instrumenten zitten nu nog in verschillende wetten. De minister van Infrastructuur en Milieu wil het gebruik van deze instrumenten vereenvoudigen door ze toegankelijker te maken en waar mogelijk te harmoniseren.

De nieuwe Omgevingswet als wettelijk kader voor het grondbeleid
In juli 2014 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu het wetsvoorstel ‘Omgevingswet’ naar de Tweede Kamer gestuurd. Dit betreft een omvangrijke stelselwijziging, waarbij het Omgevingsrecht fundamenteel op de schop gaat. 40 sectorale wetten 117 amvb’s en honderden ministeriele regelingen worden vereenvoudigd, versoberd en gebundeld in één samenhangende Omgevingswet. Binnen deze Omgevingswet komt ook het wettelijk kader voor het grondbeleid, zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Crisis en herstelwet en de afdeling grondexploitatie van de Wet op de ruimtelijke ordening. Het is de bedoeling dat met deze nieuwe wetgeving eenvoudiger, efficiënter en beter aan een duurzame leefomgeving wordt gewerkt. Naar verwachting blijft de Onteigeningswet als zelfstandige wet bestaan. Er wordt vanuit gegaan dat in 2019 deze wet operationeel wordt, nadat deze door de 2de en 1ste Kamer is goedgekeurd.